在上海申请商铺抵押贷款时，商铺的租金收入是影响贷款额度的重要因素之一。以下是具体分析：

　　一、租金收入的稳定性

　　银行在评估贷款额度时，会重点关注商铺租金收入的稳定性。如果商铺的租金收入稳定且持续，说明其经营状况良好，具有较强的还款能力，银行可能会给予更高的贷款额度。

　　二、租金收入的金额

　　租金收入的金额直接影响银行对贷款额度的评估。一般来说，租金收入越高，银行认为商铺的盈利能力越强，从而可能提高贷款额度。例如，某客户凭借年租金收入48万元的商铺，成功获批了较高的贷款额度。

　　三、租金收入作为第一还款来源

　　根据相关政策，住房租赁企业应以租金收入作为第一还款来源。这意味着银行会将租金收入作为评估借款人还款能力的重要依据，租金收入的高低和稳定性将直接影响银行对贷款风险的评估和贷款额度的确定。

　　四、租金收入与贷款额度的比例

　　银行在评估贷款额度时，会考虑租金收入与贷款额度的比例关系。通常，银行会要求每月的租金收入能够覆盖贷款的月供，以确保借款人有足够的资金用于还款。

　　五、综合评估

　　除了租金收入，银行还会综合考虑商铺的地理位置、面积、建筑质量、市场前景等因素。这些因素与租金收入共同决定了商铺的市场价值，进而影响贷款额度。例如，位于繁华地段、面积较大、建筑质量高的商铺，即使租金收入稍低，也可能获得较高的贷款额度。

　　六、银行的政策和风险偏好

　　不同银行的贷款政策和风险偏好不同，对租金收入的重视程度也有所不同。一些银行可能更看重租金收入的稳定性，而另一些银行可能更关注商铺的整体价值。因此，借款人应选择与自己情况匹配的银行进行贷款申请。

　　七、借款人的信用状况和还款能力

　　借款人的信用状况和还款能力也是银行评估贷款额度的重要因素。即使租金收入较高，但如果借款人信用记录不佳或还款能力不足，银行也可能降低贷款额度或拒绝贷款。

　　综上所述，商铺租金收入在很大程度上影响着贷款额度。稳定的租金收入、较高的租金金额以及良好的经营状况有助于提高贷款额度。同时，借款人还需综合考虑商铺的其他因素以及银行的政策和风险偏好，以确保顺利获得贷款。